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Strip Malls: conheça as vantagens desse tipo de centro comercial

Conceito de lojas de rua agrupadas cresce desde a pandemia por conta da demanda pelo comércio de vizinhança e pelos baixos valores de investimento

Centros comerciais de rua, enfileirados e com serviços diversos, estão se multiplicando rapidamente pelo país. Estima-se que, desde a pandemia, os chamados strip malls tenham crescido 50% em número de unidades.

São empreendimentos que exigem investimentos menores que os feitos em centros de compras tradicionais e que atraem o consumidor pelo comércio de vizinhança e seu conceito one stop buy (compra rápida). O modelo reflete tendências globais no varejo e adaptações às particularidades do mercado brasileiro.

A Associação Brasileira de Strip Malls (ABMalls) acabou de anunciar os resultados do Censo Brasileiro desse segmento para 2024, realizado em parceria com a Brain Instituto de Pesquisa.

Pelo levantamento, 50% dos strip malls têm até cinco anos no Brasil. Nesse grupo, 14% têm de um a dois anos de existência. Em um recorte maior, 79% dos empreendimentos têm até dez anos.

A distribuição se dá atualmente da seguinte forma: a região Sudeste possui 74% dos strip malls, seguido pelo Nordeste, com 13%, pela região Sul, com 9%, e o Centro-Oeste, com 4%.

Na comparação com o último Censo, feito em 2020, a região Sudeste tinha 96% dos strip malls. Isso mostra uma evolução deste tipo de comércio em outras regiões do Brasil.

Os strip malls podem ser construídos em terrenos com tamanhos que variam entre 3 mil m² e 5 mil m². Já a soma da área das lojas vai de 1 mil m² a 3 mil m². O mix de lojas é diversificado, como supermercados, farmácias, restaurantes fast food, salões de beleza, lavanderias e outros serviços locais.

TIPOS DE LOJAS

O Censo indica ainda que um strip mal típico tem em média 14 lojas, sendo duas âncoras e 12 lojas satélites. As principais categorias de lojas âncoras são: academias (28%), mercados (25%), farmácias (20%), restaurantes (14%), pet shops (4%), laboratórios médicos (4%), clínicas, hortifrútis e utensílios, com 2% cada um, e agências bancárias e perfumarias, com 1% cada uma.

Com relação à localização, o Censo mostra que 61% estão no sentido casa e 39% no sentido trabalho. E 74% dos strip malls oferecem estacionamento gratuito, o que é um fator fundamental para a atração do público, que procura uma compra rápida.

Segundo Janice Mendes, diretora-executiva da ABMalls, este aumento no Brasil, e principalmente a distribuição por regiões além da Sudeste, pode ser atribuído a vários fatores. “Tivemos mudanças nos padrões de consumo, desenvolvimento urbano e estratégias de expansão de varejistas. Além disso, a pandemia intensificou consideravelmente o varejo de proximidade, fazendo com que várias redes aderissem a essa modalidade”, avalia.

Para ser considerado um strip mall, o empreendimento precisa estar dentro de seis parâmetros: arquitetura em faixa; localização próxima a residências; experiência de compra rápida; gestão centralizada por um dono ou empresa; e oferecer um conjunto de lojas diversificado.

TROPICALIZAÇÃO

A executiva da ABMalls comenta que o Brasil tem passado por um processo de tropicalização dos strip malls, diferentemente do que acontece nos Estados Unidos. “Observamos uma capacidade desses centros comerciais de se adaptarem a diferentes regiões e perfis de consumidores, desde áreas densamente povoadas até comunidades mais afastadas dos grandes centros urbanos. Lá nos EUA, é mais fácil encontrar nos subúrbios e nos bairros. Aqui não, há em qualquer região com vizinhança”, diz Janice.

Para os próximos anos, a diretora prevê um grande crescimento desses centros. “Acredito que vamos crescer muito mais e veremos a consolidação dessas vertentes.”

CUSTOS

Os strip malls são geralmente gerenciados por proprietários individuais ou empresas de administração de propriedades, oferecendo uma ampla gama de conveniências aos consumidores.

Essa oportunidade de negócio tem atraído investimentos do varejo nos últimos anos devido aos baixos custos de ocupação. De acordo com a ABMalls, o valor médio mensal do aluguel de uma loja âncora é de R$ 33 o m² e de uma loja satélite, de R$ 81 o m². Já o valor médio do condomínio gira em torno de R$ 9,67 o m² nas lojas âncoras e R$ 11,80 o m² nas satélites.

A taxa de inadimplência bruta média em 2022 foi de 2% e, com isso, destaca-se a diminuição da inadimplência entre os Censos 2020 e 2023.

Janice acrescenta outros fatores que contribuem para o sucesso do modelo, como a segurança, estacionamento e horários flexíveis.

Luiz Alberto Marinho, sócio-diretor da Gouvêa Malls, também defende que os strip malls estão se multiplicando rapidamente, impulsionados pela proximidade e pela conveniência. “À medida que os shoppings se tornam destinos de lazer, gastronomia e serviços, as pessoas sentem falta de um centro para compras e pequenos serviços, com pet shop, padaria, academia, farmácia. E tudo isso mais perto de casa ou do trabalho.”

Por outro lado, Marinho destaca que o comércio de rua tem dificuldade de atender à demanda dos clientes por estacionamento, limpeza e segurança.

“Os strip malls oferecem um meio termo e funcionam como um comércio de rua organizado. Em cidades menores, esse tipo de comércio representa o principal centro de compras da comunidade local. Além disso, esses empreendimentos demandam menos investimento para construção e operação. Por isso, esperamos que esse movimento siga crescendo nos próximos anos”, avalia o diretor.

GESTORES

A MEC Malls, que opera 25 empreendimentos atualmente no Brasil, é uma das maiores operadoras de strip malls. A empresa teve um crescimento de 50% nos últimos cinco anos, impulsionado principalmente pela pandemia.

Marcos Saad, sócio da MEC Malls, explica essa tendência: “O que aconteceu foi uma revolução que surpreendeu os mais otimistas e nunca tinha acontecido nada parecido na história do nosso segmento. E o cenário ainda continua superando todas as previsões em termos de demanda que temos nas redes de varejo”, conta.

"O consumidor que frequenta o strip mall busca soluções rápidas para o dia a dia. Por isso, supermercados, drogarias, laboratórios, restaurantes drive-thru, academia e pet shops têm migrado, cada vez mais, para esse tipo de empreendimento. Mas temos um forte apelo também por clínicas estéticas, lojas de presentes, cafeterias e áreas de entretenimento”, acrescenta a empresário.

Ele estima que o Brasil tenha entre 1.000 e 1.500 strip malls e qualquer bairro com mais de 80 mil habitantes pode ter mais de um centro comercial como este.

Com relação à média da Área Bruta Locável (ABL) dos empreendimentos da MEC Malls, Saad explica que ela oscila bastante. “Quando você está inserido no contexto de grandes cidades, você tem a necessidade de se adaptar aos terrenos de menor porte, seja pela disponibilidade menor, seja em razão dos custos elevados. Então, você consegue viabilizar um strip mall a partir de um terreno de 1.000 m², 1.500 m², com uma ABL a partir de 600 m². Isso quer dizer que, dentro das grandes capitais, a nossa média é em torno de 1.000 m² de ABL”, conta.

No interior, a MEC Malls tem projetos de maior porte em razão desses fatores, que não são tão impeditivos. A empresa mantém empreendimentos na faixa de 2 mil m² a 3 mil m² de ABL em várias cidades do interior.

IMAGEM: MEC Malls/divulgação

Jornal das Associaçōes Comerciais do Estado de São Paulo | Strip-Mall, Comercial, Empreendimentos, Negócios, rua, pandemia